Время для изучения лекции и видеоматериалов — 3 часа
Вопрос об общем имуществе, начиная с 1995 г. был решен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). Статьи 289, 290 ГК РФ указывали, что собственнику квартиры в МКД, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Каждому собственнику жилых и нежилых помещений в МКД принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
К общедомовому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома (несущие и ненесущие стены, балконные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.);
— фасад;
— лестницы и лестничные площадки,
— лифты, лифтовые и другие шахты;
— подвал,
— мусоропровод,
— технические помещения,
— инженерные коммуникации и оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
— помещения, предназначенные для удовлетворения социально бытовых потребностей жильцов;
— придомовая территории с расположенными на ней элементами благоустройства и озеленения (скамейками, песочницами, качелями, кустарниками и деревьями).
Полный список того, что входит в состав общего имущества МКД приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Характерными признаками общей долевой собственности на недвижимость являются:
— отсутствие возможности выдела долей в натуре;
— невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
— доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе этого помещения.
Содержание общего имущества
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя:
• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям 4 законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
• поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий ремонты, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества,
• проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;
• обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
Надлежащее техническое состояние зданий – поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (ч.8 ст.55.24 Градостроительного кодекса РФ).
Надлежащее содержание ОИ в МКД должно обеспечивать (ч.1.1 ст.161 ЖК РФ):
1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав ОИ
4) соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД, а также иных лиц;
5)постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого
оборудования, входящих в состав ОИ, к осуществлению поставок ресурсов,
необходимых для предоставления коммунальных услуг.
Правила Оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего Имущества в многоквартирном доме. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 n 290 (ред. От 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее — перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) в договоре управления многоквартирным домом — в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, — в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме — в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
д) в решении застройщика — в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом.
Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома;
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
В случае применения специальных технологий оказания услуг и выполнения работ в перечне работ и услуг наименование услуг и работ может отличаться от тех, которые указаны в минимальном перечне, указанном в пункте 2 настоящих Правил, но без изменения цели и результата оказания таких услуг и выполнения таких работ.
Периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:
а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.
Оказание услуг и выполнение работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих соответствующие разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации.
Выполнение работ в целях содержания в надлежащем техническом состоянии систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией проводится в целях обеспечения его надлежащего технического состояния.
Текущий ремонт подразделяется;
1.Текущий ремонт общего имущества жилого дома.
2. Восстановление исправности или работоспособности жилого дома, частичное восстановление его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры.
3. Поддержание в исправности и работоспособности конструкций, помещений и инженерного оборудования жилых квартир по заказам и за счет средств потребителей.
Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)
(Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»);
(Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004)
1. Фундаменты:
• заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.;
• устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др.;
• восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;
• усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.);
• смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных «стульев»
под деревянными зданиями;
• устройство и ремонт вентиляционных продухов;
• смена или ремонт отмостки;
• восстановление приямков, входов в подвалы.
2. Стены и фасады:
• заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;
• герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
• заделка отверстий, гнезд, борозд;
• восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
• пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;
• ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных
плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;
• смена отдельных венцов, элементов каркаса;
• укрепление, утепление, конопатка пазов;
• смена участков обшивки деревянных стен;
• утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;
• замена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах;
• восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;
• ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.
3. Перекрытия:
• частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок);
• восстановление засыпки и стяжки;
• антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций;
• заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;
• заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;
• утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок.
4. Крыши:
• усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки;
• антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;
• все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.;
• замена водосточных труб;
• ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей;
• замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления;
• восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов;
• восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов;
• ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;
• ремонт слуховых окон и выходов на крыши;
• оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов.
5. Оконные и дверные заполнения:
• смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;
• установка доводчиков пружин, упоров и пр.;
• смена оконных и дверных приборов.
6. Межквартирные перегородки:
• усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;
• заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков;
• заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:
• заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;
• замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;
• частичная замена и укрепление металлических перил;
• то же – элементов деревянных лестниц;
• заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов;
восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов;
• замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток;
• восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство
зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;
• устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.
8. Полы:
• замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах, относящихся к обязательному имуществу дома;
• замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах квартир с полной сменой покрытия, вышедшего из строя по истечении нормативного срока службы.
9. Печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры:
• все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных случаях;
• перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков, боровов.
10. Внутренняя отделка:
• восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами; облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;
• восстановление лепных деталей и розеток (включая квартиры зданий, находящихся под охранной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);
• все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки и облицовки (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками за свой счет).
11. Центральное отопление:
• смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры;
• установка (при необходимости) воздушных кранов;
• утепление труб, приборов, расширительных баков, пандусов;
• перекладка, обмуровка котлов, дутьевых каналов, боровов, дымовых труб в котельной;
• смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников; гидравлические испытания систем;
• замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;
• восстановление разрушенной тепловой изоляции.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение:
• уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий;
• восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание
системы;
• смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в квартирах вследствие истечения их срока службы;
• утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке;
• замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;
• замена внутренних пожарных кранов;
• ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности;
• замена отдельных узлов водонагревательных колонок; замена дымоотводящих патрубков, вышедших из строя вследствие их физического износа;
• прочистка ливневой и дворовой канализации, дренажа.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства:
• замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир (кроме мест общего пользования коммунальных квартир);
• замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели, штепсельные розетки);
• замена светильников;
• замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов;
• замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений и придомовых территорий;
• замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания;
• замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит в квартирах.
14. Вентиляция:
• смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
15. Специальные общедомовые технические устройства:
• встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения;
• установки, в том числе насосные, для снабжения питьевой водой, ее очистки (доочистки);
• установки (устройства) для приема (канализования) и очистки сточных вод;
• общедомовые установки для принудительной вентиляции в домах повышенной этажности
(свыше 9 этажей);
• системы дымоудаления и пожаротушения;
• переговорно-замочные устройства;
• лифты;
• автоматизированные тепловые пункты;
• узлы учета потребления тепловой энергии и воды на нужды отопления и горячего водоснабжения;
• системы диспетчеризации, контроля и автоматизированного управления инженерным оборудованием.
16. Внешнее благоустройство:
• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания;
• устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав;
• замена отдельных участков и устройство ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, площадок для отдыха пенсионеров и инвалидов, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров мусоросборников и т. д.
Капитальным ремонтом общего имущества в МКД является замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МКД, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Обязанность внесение платы за содержание и ремонт общего имущества в мкд.
Жилищный кодекс говорит, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание жилья, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Расходы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Они включают в себя:
• расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных
систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения,
• обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате
жилых помещений и коммунальных услуг,
• расходы на снятие показаний приборов учета,
• расходы на содержание информационных систем,
обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах
за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление
платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Если собственники на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Более подробная информация о том, как собственники должны оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в зависимости от формы управления домом прописана в Правилах № 491.
К примеру, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. В Ставропольском крае минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в размере 6,36 руб. с квадратного метра. Он может быть и выше, если такое решение было принято на общем собрании собственниками дома.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе и имеющаяся у него задолженность.
Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества
Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо: проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов; проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления; планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов; проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем; являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ; принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества. Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна: организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ; принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ; организовать техобслуживание ОДПУ.
Содержание МОП и придомовой территорииК перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений.
Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.
Контроль за содержанием общего имущества согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)
Страхование общего имущества МКД
В соответствии с действующим законодательством (ст. 21 ЖК РФ) существует возможность страхования общего имущества многоквартирного дома. Для того чтобы защитить собственность, не придется менять что-либо в доме, так как не предусмотрено особых требований к состоянию жилого помещения. Также не должно возникнуть проблем при страховании нежилых помещений и общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, в данном вопросе необходимо делать все то, что прописано в гражданском законодательстве и Законе РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Страхование общего имущества многоквартирного дома осуществляется в добровольном порядке (ст. 927, 929, 930 ГК РФ). В пункте 1 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют помещениями, находящимися в этом здании, но не являющимися частями их квартир, на праве общей долевой собств
Для того чтобы решить все вопросы, касающиеся страхования общего имущества многоквартирного дома, придется созвать общее собрание. Это важно, так как в соответствии с договором страхования страхователь уплачивает страховую премию страховщику. Каким бы способом ни управлялся многоквартирный дом, эти деньги уплачиваются из средств собственников жилья. В соответствии с жилищным законодательством РФ, расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, необходимо согласовать с владельцами жилья. Получается, что сборы на уплату страховой премии должны быть в обязательном порядке утверждены на общем собрании, а также необходимо согласование с собственниками расходов на создание и исполнение договора страхования общего имущества многоквартирного дома.
Принятие решения зависит только от собственников. На основании п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение, принятое на общем собрании, должно выполняться всеми собственниками, даже не участвовавшими в голосовании. Итак, даже тем владельцам жилья, которые не желают страховать имущество, придется уплачивать страховую премию в случае принятия решения о страховании.
Не подлежит страхованию следующее общее имущество:
— в аварийных многоквартирных домах;
— в многоквартирных домах, освобождаемых в связи с предстоящим сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые дома, с изъятием земельного участка и по другим причинам;
— многоквартирных домов, находящихся в местности, подверженной стихийным бедствиям, с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы (п. 2.3 Приложения к Постановлению правительства Москвы от 13.06.2006 № 391-ПП).
В договоре страхования общего имущества многоквартирного дома есть две стороны:
страховщик (страховая компания) – юридическое лицо с лицензией на осуществление имущественного страхования;
страхователь – собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ (или другой кооператив), управляющая организация.
Также здесь есть выгодоприобретатель – это лицо, в пользу которого выплачивается страховое возмещение. Страхователь и выгодоприобретатель могут быть представлены одним лицом. Страхователь обязуется уплачивать страховую премию. Получается, что в случае заключения договора между страховщиком и ТСЖ (управляющей организацией) сообщество будет являться страхователем, поэтому своевременная уплата премии – это зона его ответственности. Страховая компания никак не учитывает тот факт, что товарищество (организация) защищает интересы собственников помещений в многоквартирном доме, которые, по сути, и уплачивают страховую премию. Данный вариант страхования (одна из сторон договора – ТСЖ или управляющая организация) считается наиболее удачным. На основании с пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ может заключать договоры в интересах его членов.
Традиционно, владельцы частных квартир прибегают к услугам СК для того, чтобы:
— Застраховать личную жилплощадь от различных рисков;
— Застраховать гражданскую ответственность перед владельцами других квартир.
Однако, если наступает серьёзный страховой случай, например, землетрясение, взрыв газа – размер компенсации всех застрахованных квартир не перекроет затраты на восстановление целого дома. Это объясняется тем, что, кроме личных жилых площадей, здание имеет ряд нежилых помещений – совместное имущество.
Таким образом, рациональным будет применить совокупный тип страхования, где учитывается:
— личная собственность жильцов;
— общее имущество многоквартирного дома;
— ответственность компаний, обслуживающих здание.
Страховые и нестраховые случаи, страховые возмещения
Наступление страхового случая может быть связано с повреждением или уничтожением объектов застрахованного общего имущества в результате следующих событий:
— пожар, вне зависимости от того, в каких помещениях многоквартирного дома он возник, и/или правомерные действия, направленные на его ликвидацию;
— взрыв газа, используемого для бытовых нужд, в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома;
— аварии (повреждение или выход из строя) систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков (в т. ч. мест сопряжения водоприемных воронок с кровлей), происшедших в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома;
— ветер со скоростью более 20 м/с, смерч, шквал и сопровождающие их атмосферные осадки; неправомерные действия третьих лиц.
Страховым случаем нельзя признать повреждение или уничтожение застрахованного общего имущества по причине вышеописанных событий, если они:
— были спланированы страхователем;
— связаны с несоблюдением страхователем правил пожарной безопасности, установленных правил и норм содержания и ремонта жилых домов; произошли из-за невыполнения страхователем в установленный срок требований (предписаний) в отношении состояния застрахованного общего имущества, выданных соответствующим органом надзора;
— связаны с попаданием в объекты общей собственности атмосферных осадков через незакрытые окна, дверные проемы или прочие отверстия, не возникшие из-за ветра со скоростью более 20 м/с, смерча, шквала;
— произошли из-за гниения, старения и естественного изменения свойств материалов отдельных элементов застрахованного общего имущества, изнашивания оборудования;
— теракта;
— военных действий, иных военных мероприятий;
— гражданской войны, народных волнений или забастовок.
В договоре страхования общего имущества многоквартирного дома используется страховая стоимость защищаемых объектов. Пока еще нет установленной методики вычисления этого значения, и это несколько неудобно.
Документация для страхования
Инициируется страхование недвижимости на общем собрании жильцов многоквартирного дома, с согласия всех владельцев.
Кроме средств для оплаты услуг, страхователю также необходимо подготовить:
— Заявление;
— Техническую документацию на дом;
— Опись общего имущества и оценку его стоимости;
— Выписку из решения, полученного на общем собрании владельцев помещений.
Страховая компания может потребовать представить протокол общего собрания собственников по вопросу страхования общего имущества в многоквартирном доме. (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Необходимость проведения общего собрания по вопросу страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме обусловлена следующими обстоятельствами. По договору страхования страхователь должен внести страховщику страховую премию. При любом способе управления эта сумма уплачивается собственниками помещений в доме. По смыслу жилищного законодательства расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме должны быть согласованы собственниками. Таким образом, для легитимности сбора с жильцов сумм на уплату страховой премии расходы, связанные с заключением и исполнением договора страхования общего имущества, должны быть утверждены на общем собрании.
При этом выше принципа добровольности имущественного страхования встает «коллективный разум». В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не принимал участие в голосовании. Добавим: или голосовал против. Таким образом, собственники, не желающие страховать общее имущество, все равно вынуждены будут уплатить денежные средства в счет страховой премии, если подобные расходы утвердит общее собрание собственников в доме.
Компания-страховщик выбирается на конкурсной основе. Срок действия договора, как правило, 1 год.
Страхование имущества многоквартирных домов ощутимо увеличивает защиту собственности владельцев всех помещений – жилых и нежилых – и к тому же выгодней индивидуального страхования личного имущества граждан.
Это интересно: Объекты совместного имущества в многоквартирном доме нельзя застраховать, если здание признано аварийным, подлежит сносу, реконструкции или пребывает на территории, которой грозит стихийное бедствие.